Reforma Tributária: como será a tributação dos aluguéis recebidos por pessoas jurídicas
A Reforma Tributária do Consumo, que será implementada gradualmente entre 2026 e 2033, trouxe mudanças relevantes na forma de tributação de bens e serviços no Brasil, especialmente para as locações realizadas por pessoas jurídicas. Entre os temas que mais geram dúvidas entre empresários, investidores e proprietários de imóveis está a tributação sobre aluguéis.
Neste artigo, a Filadélfia Contábil explica de forma clara e objetiva como fica a tributação dos aluguéis com a Reforma Tributária quando a locação é realizada por pessoa jurídica, quais são os redutores previstos em lei e quais cuidados devem ser observados para evitar pagamento indevido de impostos.
A locação de imóveis será tributada quando realizada por pessoa jurídica?
Sim. Quando realizada por pessoa jurídica, a locação de bens imóveis passa a ser fato gerador dos novos tributos sobre o consumo:
- CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços (federal)
- IBS – Imposto sobre Bens e Serviços (estadual e municipal)
Esses tributos substituem, gradualmente, o ISS, o PIS e a Cofins e seguem a lógica do IVA (Imposto sobre Valor Agregado).
No entanto, para evitar aumento excessivo da carga tributária, a legislação criou regras específicas e redutores próprios para o setor imobiliário.
Redutor geral da locação imobiliária
Para todas as locações de imóveis — residenciais ou comerciais — a legislação instituiu um regime específico de tributação.
Como funciona:
- A base de cálculo do IBS e da CBS sofre redução de 70%
- Apenas 30% do valor do aluguel é efetivamente tributado
Esse redutor é estrutural e permanente dentro do regime imobiliário, aplicando-se às locações realizadas por pessoas jurídicas contribuintes do IBS e da CBS.
Existe benefício adicional para aluguel residencial?
Sim. Além do redutor geral, a legislação criou um benefício exclusivo para locação de imóvel residencial, conhecido como redutor social da locação residencial.
O que é o redutor social?
Trata-se de uma dedução fixa mensal aplicada à base de cálculo do IBS e da CBS.
- Valor: R$ 600,00 por mês
- Aplicável por imóvel residencial
- Limitado ao valor da base de cálculo (não gera base negativa)
Esse benefício foi criado com o objetivo de proteger a moradia e evitar o repasse do imposto ao inquilino.
Como os redutores funcionam juntos na prática?
Os dois redutores podem ser utilizados de forma cumulativa, respeitando a ordem correta de cálculo:
- Aplicação do redutor geral da locação (70%)
- Dedução do redutor social residencial (R$ 600)
- Incidência do IBS e da CBS sobre o valor final
Exemplo prático:
- Aluguel residencial mensal: R$ 2.500,00
- Base após redutor geral (30%): R$ 750,00
- Redutor social: R$ 600,00
- Base final tributável: R$ 150,00
Nesse cenário, a carga tributária efetiva é significativamente reduzida.
Atenção: quando o redutor não se aplica
O redutor social não se aplica a:
- Locação de imóveis comerciais
- Aluguel por temporada
- Plataformas de hospedagem (como Airbnb), que são tratadas como prestação de serviço
Além disso, o benefício não é automático e depende da correta classificação do imóvel e do contrato.
Emissão de nota fiscal nos aluguéis recebidos pela pessoa jurídica
Com a Reforma Tributária, a locação de imóveis passa a ser tratada como operação tributada pelo IBS e pela CBS, o que reforça a necessidade de documentação fiscal adequada.
De forma geral:
- Pessoas jurídicas locadoras deverão emitir nota fiscal para o recebimento dos aluguéis;
- A nota fiscal é o documento que formaliza o fato gerador do IBS e da CBS;
- A ausência de emissão pode gerar autuações, multas e impedimentos na correta aplicação dos redutores legais.
Nos municípios em que ainda não exista modelo específico de NFS-e para locação, a Receita Federal e os entes locais têm orientado a utilização da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica, mesmo para operações que antes não exigiam emissão.
A adaptação dos sistemas de faturamento e contratos é fundamental para o correto cumprimento das obrigações acessórias.
Importância do acompanhamento contábil
Com a Reforma Tributária, erros de enquadramento podem gerar tributação cheia e indevida sobre os aluguéis.
A Contabilidade Filadélfia auxilia seus clientes em:
- Análise e enquadramento correto dos contratos de locação
- Aplicação adequada dos redutores legais
- Planejamento tributário durante a transição (2026–2032)
- Prevenção de riscos fiscais no novo modelo do IBS e da CBS
Conclusão
A Reforma Tributária trouxe mudanças importantes para a tributação dos aluguéis, mas também criou mecanismos de proteção, especialmente para a locação residencial.
Quando corretamente aplicados, os redutores previstos em lei reduzem de forma significativa a carga tributária, reforçando a importância do planejamento e do acompanhamento contábil especializado.
Se você possui imóveis alugados ou pretende investir em locação, conte com a Filadélfia Contábil para atravessar essa transição com segurança e eficiência.
